委托卖房期限一月

李先生委托某房产中介公司出售房屋，并签订《房地产代理合同（出售）》，合同约定：房价以36万元为基准，委托期限为一个月（2004年11月15日至2004年12月15日止），超过一个月的话，李先生可以委托其他中介公司寻找下家；若找到下家，并签订房屋卖买合同时下家需支付李先生定金1万元。

2004年11月17日，李先生收到中介公司支付代售房屋的定金1万元。2004年12月5日，该中介公司找到有意购买李先生房屋的下家林女士，并与林女士签订上述房屋的《房地产代理合同（购买）》，合同约定：在签订代理合同1个月后，即与业主签订《房屋买卖合同》。当日林女士向该中介公司支付了定金1万元。

（争议）

购买合同是否有效

期间李先生并未与林女士见面，更未同林女士就该房屋签订买卖合同。2005年1月14日，李先生发传真给中介公司，表示中介公司未能按协议规定办理
 

房产交易，现协议已失效，故决定终止出售房产。中介公司当日即回复，认为李先生传真内容失实。

李先生觉得既然委托代理合同约定的委托期限已经过去，自己当然就有另找中介卖房的权利。2005年2月11日，李先生与案外人签订了《上海市房屋买卖合同》，以42万元的价格将系争房屋出售给案外人，比原中介商定的36万元整整高了6万元。

中介公司没有做到生意自然恼火，便向林女士建议提出诉讼李先生以双倍返还定金。于是林女士向法院提起了诉讼，要求李先生双倍赔偿定金2万元，并赔偿购房差价6万元。

（一审）

上家有违诚信原则

一审法院认定李先生和林女士之间的买卖关系成立，李先生将该房屋高价出售给案外人，有违诚实信用原则，理应返还林女士所支付和支出的费用，并对由此造成林女士的损失予以赔偿。判决李先生返还林女士定金1万元，以及购房差价6万元。李先生不服提出上诉。

（二审）

中介已经无权代理

作为李先生的辩护律师，上海市申房律师事务所孙洪林律师在二审中辩称：首先，本案中当事人双方基于自己的真实意思表示，依法约定各自民事权利和义务的合同，均应全面履行。李先生与中介公司签订的《房地产代理合同（出售）》中，明确约定了委托期限为2004年11月15日到2004年12月15日止，故12月15日后该份代理合同即失效，双方即不存在就该系争房屋的代理关系。中介公司在12月15日后的代理行为是无权代理，未经李先生认可，对李先生是不发生任何效力的。

其次，李先生与中介公司签订的《房地产代理合同（出售）》同林女士与中介公司签订的《房地产代理合同（购买）》为两份独立的合同，李先生和林女士之间从未签订过任何买卖合同，认定他们之间的买卖关系成立是没有事实依据的。李先生再次转让系争房屋已超过其委托期限，是不存在违约行为的。

二审判决支持了李先生一方的观点，依法撤销一审法院要求李先生赔偿购房差价损失的判决。

（后记）

莫被中介“牵着鼻子跑”

从这则案例可以看出，李先生在与中介签订委托售房协议时约定了一个月的时限，这个时限对本案最后的二审胜诉起到了关键的作用。李先生通过设定了这一个月的时间限制，使得自己可以灵活掌握处置房产而避免了一味被

房产中介“牵着鼻子跑”，最终保护了自己的利益。

而林女士一方买房未果，其中该吸取的教训是：上下家不见面，不在同一份房地产买卖合同上签字是不牢靠的，这样做始终存在一个隐患，因此如果中介公司提出这样的做法，一定要小心其用意，中介公司很有可能在其中“私吞”差价。