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7月商业地产资产管理能力表现报告

时间:2021-09-01 17:36:08  来源:  作者:

 

7月,商业地产资产证券化有2单大额产品引起关注。其中,合生CMBS产品规模达到80亿元,打破了单体购物中心CMBS的规模记录。

大宗交易方面共录得3笔,交易总金额43.55亿元,比较受到关注的是“中植系”北京卓睿物业收购乐视贾跃亭旗下资产世茂工三。

内资资管机构方面,招商局商业信托发布2021年前六个月中期业绩公告,整体物业组合出租率较上年末上升2.8个百分点,营业收入及租金收入相比2020年同期均有20%左右的上升。

在深圳甲级写字楼高供给的情况下,招商局商业信托出租率不降反升,得益于长期培养的客户黏性和资产改造升级,另外TOD的稀缺性也给其物业带来了额外附加价值。

外资方面,新加坡丰树集团在宁波的首个商业项目——宁波怡丰汇举办了招商发布会。此举响应了8月11日发布的《城市商圈建设指南(征求意见稿)》,该指南指出将根据城市经济发展水平、人口规模和消费升级需求,合理确定城市商圈总体规模,重点补齐社区商业发展短板,促进城市商业适度均衡发展。

中高端销售表现坚挺,资产运营契合消费者需求成关键

7月,商业地产资产证券化有2单大额产品引起关注。其中,合生CMBS产品规模达到80亿元,打破了单体购物中心CMBS的规模纪录。

北京朝阳合生汇坐落于北京朝阳CBD东区,两大交通要道广渠路和西大望路的交汇处,周边高端社区、地铁站带来的消费群体近100万,是北京最火爆的商场之一。

来源:观点指数整理

大宗交易方面共录得3笔,交易总金额43.55亿元,比较受关注的2笔交易分别是吉宝数据中心信托首次收购中国数据中心资产、“中植系”北京卓睿物业收购乐视贾跃亭旗下资产世茂工三。

来源:观点指数整理

世茂工三原本由世茂股份开发,与北京三里屯太古里一街之隔。在卖给乐视之前,世茂工三曾定位为体验式消费的高端物业,但客流始终无法与太古汇相比,商场的主要支撑基本来自于餐饮品牌。

2016年,乐视控股以29.72亿元买下世茂工三,当时乐视将其规划为展示乐视产品和生态圈的互动空间,但仅仅3个月后乐视就遭遇了资金链危机,不得不将该物业抵押给中信银行,换来20亿元贷款。

5年过去,世茂工三尽管一直在营业,但由于缺乏专业化运营,不少门店大门紧闭,生意冷清,与隔壁太古里的热闹格格不入。

同样位于炙手可热的黄金商圈,世茂工三单就位置来说属于稀缺资源,之所以经历4次流拍,多是因为改造成本太大,另外可能也受到太古里压制影响。

再看太古地产,上半年旗下内地零售物业租金收入增加40%至15.38亿港元,其中三里屯太古里销售额上升85%,出租率为100%。

一直以来,太古地产的“首店模式”都让其他购物中心无法超越,三里屯太古里更是汇集了多个内地第一,包括内地首家苹果旗舰店。

与此同时,太古里还在不断向高端定位升级调整,2020年下半年引入多个高级餐饮首店,对苹果等部分品牌进行了装修升级,今年上半年更是引入多个中高端品牌旗舰店和首店。

曾经的三里屯太古里定位为年轻化快时尚,然而在疫情中这类消费品遭到了电商严重打击,反倒是中高端的销售表现坚挺。

北京高净值人群需求一直很稳定,特别是疫情打击了海外购物后,国内奢侈品消费增长明显,定位为高端消费的广州太古汇在上半年的销售额就增长了88%,增长幅度为太古地产零售物业第一,租金收入增长52%,超过了平均水平。

在察觉这一趋势后,三里屯太古里调整业态组合迎合市场需求,力争击中消费痛点实现精准转化。

招商房托租户调整收入上涨20%,社区商业成发展重点

月内,招商局商业信托发布2021年前六个月中期业绩公告。

截至2021年6月30日,招商局商业信托基金整体物业组合出租率较2020年 12月末上升2.8个百分点至87.1%。其中,写字楼物业出租率上升4.3个百分点至86.5%,零售物业出租率出现轻微下跌。

数据来源:招商局商业信托中期业绩公告、观点指数整理

收益总额按年增加19.1%至人民币2.12亿元,同比上升19.1%;租金收入相比2020年同期,亦有20%左右的上升。资产估值由2020年末的66.44亿元增加6400万元至2021年6月末的67.08亿元,扣除改造成本613万元后,资产值上升了5787万元。

租金收入大幅提升,除得益于疫情间招商局商业信托努力调整租户策略、积极招租外,还与科技大厦进驻了重要客户,承租了其所有空置和可腾挪面积分割不开。

科技大厦一座实现满租,腾挪出来的租户转移,给科技大厦二座和数码大厦带来了额外的租户增加,租金收入分别上涨39.1%、28.4%。

为了不断提升租户满意度,招商局商业信托旗下写字楼均已完成不同程度改造升级或改造方案,预计下半年完成并投入使用。此外,购物中心花园城预计2022年完成改造。用现代设计和科技对资产进行提升,增强物业品质的同时,也提高了市场竞争力。

此外,招商局商业信托也在不断调整租户结构,为优化租户结构,每个细分租户类型不超过35%,其中科学技术、房地产类型占最大比例,总体来说房地产以9%的面积占比率贡献了13.7%的租金收入,是租金效益最大的类型。

8月11日,商务部网站发布通知,对《城市商圈建设指南(征求意见稿)》面向社会公开征求意见。对城市中心区商业过度饱和的商圈实行商业设施规模总量控制,严格控制新建、扩建商业建筑规模,重点补齐社区商业发展短板,促进城市商业适度均衡发展。

实地访问不少社区商业就会发现,实用型商业客户往往是买完就走,很少能够让人流长期驻足、保持人气。而且社区商业往往承包给不同商家,缺少合理设计商业分布,对人流聚集更加没有帮助,这也是社区商业很难与区域大型购物中心竞争的主要原因。

7月29日,新加坡丰树集团在宁波的首个商业项目——宁波怡丰汇举办了招商发布会。此次怡丰汇是社区商业项目,对运营经验更加成熟的外资企业来说也是比较少见的项目类型。

要关注到的是,社区商业也有着自己的优势。社区商业体量小、成本也相对较低,周边居民客流稳定,而且拥有最重要的距离优势。不过换角度来看,缺点则是客流限定在本区域内,如果不能让消费者有物超所值的服务体验,便会陷于不上不下的地位,食之无味,弃之可惜。

相比普通社区商业的亲民属性,丰树集团有着大型购物中心经营经验,更注重品牌组合与综合功能,相信更能抓住不同消费者的喜好,塑造出独特的社区体验。

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