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三四线土地市场降温,房企已打算撤退,你还在等什么?

时间:2018-11-20 14:24:10  来源:  作者:

 在前几天公布的1-10月份全国房地产开发投资和销售情况数据中,东中西部的商品房销售数据依旧分化,而且更加明显。

其中,东部的销售面积同比增长-4.7%,销售额同比仅增长5.4%,而中西部依然保持高速增长,其中西部地区销售面积同比增长8.6%,销售额更是同比增长了26%。

据中泰证券研究所的统计数据,截至9月份,一二线城市商品房销售增速为-0.6%,三四线城市销售增速则为4.6%,投资方面,一二线城市房地产投资增值为5.1%,而三四线城市房地产投资增速却高达15%。

简单点说,在当前分城施策的调控模式下,房地产市场正在进一步分化。

其中一二线城市,新房价格开始回调,其中厦门跌幅最为明显,紧随其后的有北京、上海、福州等城市。对于生活在一二线城市的朋友们来说,新房价格下跌算是不大不小的利好,如果你现在买房,至少能抵消一部分新增的贷款成本。

不过,如果你不打算买房而选择租房,压力会明显增长。因为房租的走势与房价走势相悖,房价会跌,房租不会。这里面的因素很复杂,简单说有两点,一是资本的进入,靠杠杆取得快速增长的长租公寓,租金明显高于普通民房,进而带动整个房租上涨预期。普通住宅的房东跟长租公寓的运营商没啥区别,甚至更为逐利,他们不会因为房价的下跌就会下调房租。

二是针对房价的调控,导致开发投资动力不足,商品房供应上不去,一定程度上导致房租上涨。

而对于三四线城市来说,如果当前调控策略保持不变,接下来的行情可能更加凶险,房价很难稳得住。

数据显示,2016-2017年,这些城市累计销售的商品房面积和当前库存面积之和是2015年底总库存的6倍多。这就是个要命的问题,货币化安置消化了显性库存,但隐性库存却仍然很多。比如居民买下的商品房没有被充分利用,还有开发商回笼资金后为了追逐货币化安置红利而追加投资带来的更多库存。

当前三四线城市房地产措施总体仍是鼓励买房的,但货币化安置结束的时间表是看得见的,接下来的问题是如何稳住房价。恕我直言,除非推出强有力的刺激措施,否则房价很难维持,连横盘都不可能。

高杠杆去库存之后,真正的需求已经被严重透支。随着大城市群战略的持续推进,农村确权,农民对就近进城保持观望,小城市人口面临单向流出的压力。而且三四线城市几乎全部是新房,二手房市场非常小,只要新房价格下跌,整个行情势必无法维持。

事实上,从调控的策略来看,未来更可能是针对一二线城市采取一些放松的措施,而针对三四线城市,货币化安置退场也意味着去库存的历史任务彻底完成,再给刺激是不可能的。

很多人可能会想到限售来稳住房价数据,实际上这是徒劳的,因为整个三四线难有新需求进场,限售只会加速行情的降温。

眼下三四线城市的商品房销售虽然仍保持高速,但相比2016、2017年,销售已经明显下行,而且上游的土地市场却已经显露出撤退的迹象。同策研究院近期公布的300个城市土地交易报告显示,10月份一线城市土地成交额环比大幅增长143.36%,同比上涨13.11%,而二线和三四线城市土地成交额均出现下滑。

从房企的角度来考虑,一线城市在这一轮调控中降温最为明显,而三四线正处于历史高点,此时选择在土地市场重返一线城市相对明智。分城施策以及板块轮动效应也给了房企回旋的空间。而对购房者来说,除非你老死在三四线,否则还是从楼市撤出来吧。

 

 

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