2009年12月1日上午，由成都市房管局、成都商报社主办的2009成都商业地产发展论坛城市价值与物业价值的财富对话在房管局5楼会议室举行。此次会议嘉宾云集，受邀的房企老总、专家学者对成都商业地产的发展现状和未来趋势进行了的交流与探讨。
    此次活动中，凯德置地西南区总经理韩德明就城市综合体新兴开发模式蓬勃发展进行了分析。新希望地产成都公司副总经理姜孟军认为办公物业今年发展要超过预 期。NAI新巢地产总经理蒋鹏说全球范围内的大型零售业、奢侈品商家都已将成都作为最重要的市场之一，由此可见成都商业地产的发展前景。这种观点同样得到 了新港地产顾问执行董事张红兵的认可。
    会议后期，协会冉立春会长对成都商业地产发展趋势作了重要阐述。第一个是商业地产开发主体的变化，这个变化表现在什么地方呢？就拿我们今天的我们请到开发 公司来说，是3：1，也就是说外来的占到3家，我们本土只有1家，这是一个开发主体发生的变化。这个里面还有什么变化呢？就是随着成都商业地产发展，我们 的投资商、开发商、运营商角色定位更加清晰，以前可能是大包大揽，一个开发商既是投资商也是开发商，也是建筑商也是物业管理公司，最后没有办法还是运营 商，所以我们开发主体变化以后，可能开发商就是开发商，投资商就是投资商，这是成都商业地产发展的一个趋势，也是商业地产发展的一个趋势。从这个角度上来 说，我们将来商业地产开发门槛会提高，如果你没有商家资源，或者你没有足够的经济实力，没有持有物业能力的话，开发商地产将不再是一个选择。 
    第 二个是开发模式的变化，我们可以说从2000年开始成都商业地产，到现在发展到2008年，前面我在市政府一个会上，我汇报的时候，我说成都商业发展地产 主导下的非正常发展模式，如果你不是订单的模式，你还要去开发商业地产，可能你会付出惨重的代价，你既然会付出惨重代价你就不会去开发的，像日本的开发商 从来不开发没有订单的商业地产，美国模式是开发商业地产都是那几家大公司，一般的人不会去开发的，他不知道什么地方开发商业地产合适。
    说到将来我们成都开发地产可能指标需要我们作为开发商来说研究的。第一个叫做业态适应性，也就是说可能考虑到我这种业态，或者我开发的商业物业是为谁开发 的，要搞清楚，这种业态适不适应你，你开发的物业适不适应人家的业态经营。我告诉大家西武（音）退出了成都市场，很多媒体问我是什么原因，我个人认为是商 业地产集中矛盾体现，我看到西武是酒店入口，第二一楼宽敞一点，上二楼是压抑的感觉，因为购物是一种体验，是一种享受，说白了业态的这种物业适合这种业态 经营。
    还有一个指标是业态的匹配度。我们只做什么？某一种业态对商圈特殊的需求，而不是我们想在一个地方搞什么东西，我在这个地方就是一个百货店，我们最近红牌 楼一个开发商拿了一个地，他说我这里要搞百货店，你的对面是大润发，前面是红牌楼家乐福购物中心，我说你这里搞能搞好的，因为你这个商圈跟百货店不匹配， 我们在谈商业地产的时候，地段地段地段，这个话我说一下，商业地产不是地段的问题，商业地产的问题在哪里？是这个商业是适合这个地段生存是这个问题，你把 华西医院搬到天回镇去照样每天车水马龙，很简单，因为它这种是目的性的，它这种商业也就是从商业角度来说，它这种医疗服务，这种业务就适合在远一点的地 方，你搬到春熙路并不一定好。
    第三个是商业地产形态的变化，成都的商业地产是购物中心时代，此话怎么讲？就是商业形态的变化，商业形态变化经历了四个阶段，第一个我们传统的百货店阶 段，以前那个百货店那种，什么都买得到，那个是最早的传统的公司。后来90年代初的时候进入到了大卖场时代，也就是超市，进入第三个阶段就是专业市场阶 段，在成都说专业市场，荷花池，还有成都九龙广场，青年路还有我们以前万贯机电城，下一个阶段就是像万达的城市综合体，我现在知道在南延线很多项目搞15 万平米的综合体，哪一个少于5万平米，这就标志着成都进入购物中心时代，做购物中心不是简单的搞几个临街商铺最后卖掉的问题，商业地产形态的变化最后总结 为成都的城市商业格局基本形成，四大格局，中心商业，社区商业，郊区商业和地铁商业组成了成都商业的基本格局。然后商业布局将会与我们居住方式发生颠覆性 变化。
    第四个就是投资结构的变化。投资结构变化，我在今年提案里面会专门说产权，专家已经在研究，就是说卖铺的时候中介公司把价格炒得很高，然后想着自己提成很 高，然后给投资者说这个商铺有多大潜力，投资回报也高，商业地产超过8%都不正常，都是虚高，可以说是忽悠，现在在成都承诺是超过8的没有一个成功案例， 有几个呢，我在这里面说投资结构发生变化要说什么呢？就是说今年产权式商铺售后返租化整为零，从政府角度来说，首先第一点从土地上已经开始，专家在研究售 后返租产权式商铺，说承诺高额回报是不是涉嫌欺诈，如果变成一个法律问题政府会出来，我们成都因为商铺的事情出现了很多事情，事都闹了几次，我说这几里面 投资结构发生变化，第一个我们相关部门不会对这件事不管。
    第二个就是结构的变化，以前我列了我们五大类投资产品，商铺是排在第一位的，然后产权式酒店第二位，写字楼第三，还有专业市场第四，最后是综合商业。现在 投资结构发生变化以后就是写字楼排在第一，而不是商铺排在第一，现在很多人买商铺是很谨慎的，考虑半天，昨天我朋友说一楼商铺好卖，二楼商铺不考虑，然后 商铺如果没有主力店或者周围没有浓厚的商业氛围他也不敢买了，他买了害怕租不出去。所以我说这四个变化，开发主体的变化不是谁都可以开发。
     最后一个我就说变化的是什么商业零售业变化，就是从西武退出成都市场，然后人民商场黄河商业城关闭，以及现在很多物业在不断换商家，说明什么问题呢？成都 的商业零售业进入一个洗牌阶段，原来是大爆发迅速发展，现在是洗牌阶段，做不走或者管理不善的已经开始在这个市场中退出了，做不下去了，我的统计去年开了 七家，09年成都市在去年家乐福红牌楼开业，成都今年是大型卖场开得最少的一家，只有七家，然后关了得也不少，你们可能不知道苏宁和国美悄悄的关了很多 店，实际上进入了商业零售业的洗牌阶段。洗牌阶段呢，一个是洗牌，二一个是商业零售业的竞争向二三线转移，大润发目前在四川签了7个项目，有4个项目在二 级城市家乐福在达州的大竹都签了。