2011年7月22日 天府早报第58版房产

　　近日，四川在线天府论坛上一则关于“春熙路铺面多少钱？”的帖子引发了网友们热议，“比加息更火热的是想买铺的那颗心”。网友胡子叔叔的话说出了多数投资者心里的话。住宅政策环境收紧，年内三度加息贷款越发艰难让商业地产投资再度火热。现在是否经到了入市商业地产的最佳时机？哪个项目值得买？哪个片区可以看等问题仍旧是普通投资者们投资的盲区。摒弃艰深的宏观政策，本期楼市三人行特别邀请行业专家为你实战分析，60万在手，商业地产究竟买啥最靠谱？

　　观时机

　　门槛高普通投资者能否入市？

　　楼市全媒体：近段时间四川在线上许多网友在线询问商铺投资技巧，凡是有关商铺投资的帖子都很火，另一方面，市场上新推出的商业产品如莱蒙都会等销售也很火爆，您认为目前市场环境下是否是商业地产投资的最佳时机？

　　冉立春：不仅是莱蒙都会，包括之前的万达也都很火。综合目前市场上的热销的商业项目来看，都是实力强的开发商，投资者受限于住宅项目，按揭高首付高加息以后利息也高，热钱没有地方可去；另一方面，考虑到后续经营问题，选择大开发商的项目也相对保险，由此来看，商业地产热可能还会持续一段时间。

　　夏强：目前住宅调控已成常态，政策为商业地产也预留了一些成长空间。虽然现在商业地产已有一些泡沫出现，但总体看还是较好的入市时机。

　　唐名琏：并不能笼统说现在是商业地产投资的最佳时机。目前市场的火热很大的原因来自宏观政策的因素。另一方面，俗话说“一铺养三代”，老百姓都认为商业可以使价值最大化。所以目前商业地产的火热还是住宅政策收紧后投资者的被动选择，绝非主动。

　　楼市全媒体：商业地产高技术门槛和繁复形态让许多投资者感觉有心无力。怕选错辛苦血汗钱血本无归，怕入市时机不对等等，投资商业地产有些什么技巧？门槛有多高？是否真的不适合普通投资者？

　　冉立春：商业地产投资“理性”仍然是最首要的。普通投资者可以入市但更要理性和谨慎。如果是没有过投资经验的，建议选择主力店周围的商铺是比较保险的。比如莱蒙、伊藤周边等，不能买到他们的商铺，就选择他们周边的也不错，价格也会相对较低。要学会“大树底下好乘凉”。此外，选择品牌开发商和运营商也很重要。品牌开发商及运营商更有经验，对于成功商业的运作也更为成熟，最后就是对商业的期望值不要太高，更不要价格高位还匆忙入市。

　　夏强：现在社区商业的价格普遍在3万元/平方米以上，20平方米的商铺通常需要70多万，且设计大多以小面宽大径深为主。并且有的商铺不接受按揭，资金门槛高，对于普通投资者而言，无论是选择社区商业还是城市综合体，只要该区域内可支配资金较强，消费力强，那么现在的市场环境下是可以入手的。

　　唐名琏：我认为，商业地产投资不适合普通投资者，尤其是没有过投资经验的首次投资者。投资商业地产没有太多走捷径的技巧，总体来说需要结合该区域内的未来发展综合考量，此外，还需对商铺日后经营有个准确的定位：想做什么？能做什么？有没有大体量的消费终端来支撑？做到三问一思。

　　看口岸

　　投资回报超住宅选铺仍需看口岸

　　楼市全媒体：有网友在四川在线天府论坛上提问，如果是已经购置了首套房，既想兼具最大限度保值并且投资收益回报快，手上的钱又不够充裕，那么您认为应该投资商业铺面还是小户型住宅？投资住宅和投资商业地产有什么不同？

　　夏强：在投资种类的选择上，我认为主要还是取决于投资者手上有多少资金。如果资金较充裕，那么选择商铺的租金回报率一定是高于住宅的，此外，商业地产价格的增长速度也更大。

　　唐名链：住宅和商业地产是两种功能完全不同的物业形态。投资住宅的目标群体很明确，收益回报来源也相对简单，而投资商业地产则主要看租赁和经营，并不是所有的商业地产项目都能够做得好，做得好就是“一铺养三代”，做不好就变成“三代养一铺”。

　　冉立春：从投资收益来看，住宅在这个高位翻一倍很难，而在商业地产上，两万变四万是容易的事情。另一方面来说，限购也让很多投资者的钱无处可投，而商铺只要是在合理位置的合理价格，投资回报价值高的无疑商铺的投资是首要选择。

　　楼市全媒体：一般来说，成熟商铺的租金要比同区域新商铺高，投资者投资商铺应该如何来看口岸？

　　冉立春：看口岸的重点就是看规划，看未来。看购买的商业地产的区域是怎样的位置，看城市未来发展的脉络。此外，看周边有没有成熟的品牌，或者主力店的补充。其次是看结构，比如说径深多少，门的宽窄，根据未来商铺到底要看什么进行选择，全方位具体的进行选择。最后是看品牌。大开发商设计商铺的能力也高一些，其品牌的实力对商铺以后经营的好坏也是间接的支持。

　　唐名琏：看口岸无非是在两种类型中选择。一是已经成熟的商圈，但价格肯定相对较高，二是正在成熟或者未来有很大发展潜力的商圈，这类型价格较低投资者要承担的风险也较大。这也需要投资者结合自身的实际情况和可支配资金进行综合的考量。

　　夏强：选口岸主要看三点，其一，是否是成熟区域，要学会“傍大款”，选择紧邻成熟商圈主力店的铺面，其二，选择转角位置展示面宽的，也就是选临街不选背街的，最后，要选择人流、车流的到达性都好的。

　　选类型

　　业态众多迷人眼 选择还需多考量

　　楼市全媒体：如果有60万左右的可支配资金，您能否可以给出一个投资建议？

　　冉立春：可以投资两间酒店式公寓，或者是有租约的产权式酒店。尤其是返租类的酒店式公寓是很保险的，每个月租金打到卡上，既不操心也更稳妥。

　　唐名琏：建议是投资大型社区的底商。在大型社区尤其是成熟社区购买商业是最为保险和保值的，有固定且大批的消费群体支撑，商业经营的选择面也很广，无论是花店、干洗店、干杂店或者小型超市都是社区最需要的。

　　夏强：我认为优选商铺，次选写字楼，最后选酒店式公寓。

　　楼市全媒体：能否给出目前您最看好的投资区域？或者您目前最看好且最适宜投资的项目并给出理由？投资者在选择商业项目的时候应该注意什么问题?

　　夏强：我看好城南。目前城南住宅开发体量很大，也需要配套商业项目的进驻。此外，我认为外光华片区也值得关注，居住人口多，配套相对完善都是该区域较大的利好。

　　唐名琏：目前成都城南和城西的商业都十分成熟，相对新兴的区域是城北和城东。我认为成熟区域无疑是最保险的，但是收益回报自然也相对较少，新兴区域风险伴随的是收益回报大，选择的时候也一定要慎重。

　　冉立春：我比较看好城东。目前来看，城南的项目较多，投资回报率也不高，而东面的成长性较大，具备投资价值。该区域内我认为像阳光100米娅中心都是很值得投资的项目。总体来看，新东客站附近的都值得关注。

　　楼市全媒体：目前市场上商业项目的业态很多，有传统的写字楼，也不乏新兴商住一体LOFT产品，您认为怎样的商业项目最保值投资风险最低？什么样的商业地产项目最适合投资？

　　夏强：好的投资者都不会被概念所迷惑。商业地产和其他商品一样，都需要去“淘”。没有最保险的业态，只有越细致的考察才能使得投资的胜算更大。也自然把风险降到最低。

　　唐名琏：没有最保值的商业业态，好的商业项目我认为和业态的关系并不大，关键要看后期运营。目前红牌楼商圈的写字楼和商铺投资者可以重点关注下，此外南延线上的商铺和写字楼也值得关注，但是目前南延线上写字楼的体量较大，还需要投资者仔细甄别。

　　冉立春：开发商和运营商的选择很重要。其次，我认为目前成都市中心内成熟商圈的商业地产项目价格已经很高，大家可以考虑周边一些如华阳、郫县等商业地产项目，一方面成长性和投资回报收益空间更大，另一方面投资成本也相对较低。

　　（以上言论仅代表嘉宾观点，不代表本报立场。）

　　★本期主持人★

　　卢珺洁

　　夏强

　　成都东原地产董事长

　　冉立春

　　四川省商业地产联盟会长

　　唐名琏

　　中国商业地产联盟专家委员