2011年11月29日     成都商报房产版    第33版房产

  近日，成都市政府发文强力引导商业地产项目的开发经营方式，这在全国尚属首次。

  上周三，由成都商报参与主办的“2011成都商业地产论坛”大腕云集，共谋康庄大道。

  这是一个言必称“城市综合体”的时代，就连对商业地产向来铁板一块的万科也放出风声，将全面进入商业开发。但问题也紧随而至，谁都不敢说“一哄而上”的商业开发不是给这座城市又一次埋下“地雷”。成都十年商业地产发展史给了我们哪些沉痛的教训？为何当前商业地产招商越来越困难？超过100个商业项目开建成都能不能消化？无论是官方还是民间，大家都在试图找到上述问题的答案。

  如何最大限度的防范商业投资风险？官方也在竭尽全力地谋划对策。日前，成都市政府发布2011第32号文件《关于进一步深化服务业综合改革的意见》无疑率先在政策层面上对商业投资开发运营加以规范和引导，限制商业地产项目尤其是现代服务业重点项目的“拆零销售”，倡导业主方不分割出售产权并吸引大品牌、大商家统一经营。业内人士表示，对现代服务业载体———商业地产项目的开发经营方式发文并做出强力的政策引导，这在全国尚属首次。

  在民间，对于商业地产现状及未来的交通，探讨则更为激烈。上周三，由成都商报参与主办的“2011成都商业地产行业发展论坛”可谓观点交锋，大腕云集，除了国内一线商业地产运营专家参与外，当天，万达、华润、绿地、蓝光等国内一线商业地产开发负责人悉数到场。大家都希望通过有效的沟通交流，共同为成都未来的商业发展找到一条康庄大道。

  尽管经历了十余年发展，商业项目的好与坏我们已经有准确的判断，但面对未来大量的商业地产项目上马以及当前不少开发商都面临的招商困难、运营不佳的现状，我们又将如何应对？今天，我们实在是有必要对商业发展史展开一次系统梳理，为未来商业地产发展厘清思路和方向，毕竟，我们今天面对的是更大的市场难题和挑战。 成都商报记者 李杨

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  “32号文”出台

  持有性物业将受政策优待

  上月，成都市政府发布2011第32号文件《关于进一步深化服务业综合改革的意见》（简称“32号文”），首次明确在政策上将鼓励服务业重大项目将避免分割出售产权而采用自持方式经营，并在土地政策上给予引导，在财政政策上给予补贴奖励。业内人士分析，如此的政策指导“意见”可见成都对于打造和提升现代服务业的决心和力度。

  “产权分割”为后期埋下地雷

  “有一百个业主，就有一百个经营思路，你无法做到统一。”在成都一个商业项目的网站论坛上，一位业主发言，因为自己购买的商铺只有面积甚至自己都找不到具体位置在哪儿，当初开发商承诺的回报现在随着商铺的空置早已无影无踪，而各小业主又无法完成商业的整体招商。成都某商业运营人士也曾向成都商报记者透露，为便于统一招商经营，他们在接手某知名商业项目后便提出要对前期分散的中小业主产权进行回购，但回购执行到最后竟然发现，之前开发商卖出去的产权面积竟然大于实际可销售面积。“发生这样的事情是不可想像的，这是开发商给后期经营埋下的一颗早晚会炸开的地雷。”

  “产权分割”走到末路

  32号文指出，在成都现代服务业市级战略功能区、重点聚集区以及中心城区服务业结构调整区域（简称“中调区”）内，新建建筑面积超过5万平方米的商业综合体、商务楼宇、商品市场等三类服务业特别重大项目供地，原则上应将不分割出售产权作为土地出让条件之一。32号文中提出，将鼓励服务业重大项目业主自持物业经营，新建建筑面积超过5万平方米、属于服务业特别重大项目且不分割出售产权的商业综合体、商务楼宇、商品市场项目，在营业税、增值税以及企业所得税等都将得到优惠及奖励。32号文同时明确，从今年1月1日后新竣工并投入运营的服务业重大项目，将根据其总建筑面积给予不同标准的招商运营补贴，同时项目开业后其自营及入驻的企业上缴税收总额达到一定规模的，次年还将对其新增税收部分给予财政奖励。四川省商业地产联盟秘书长冉立春表示，商业地产项目是现代服务业的载体，32号文其实相当于商业网店规范条例，因此成都出台此意见在全国也尚属首次。