2012年4月28日 天府早报  第51版 特刊

　　据权威专业机构调查发现，自2011年起，成都的商业新增供应就呈井喷态势，在住宅遇冷的市场下，商业抓住机会开始集中放量上市销售。2012年，单就商业综合体来说，就超过100个，主要集中在三环、绕城以及绕城外。投资者怎么投资商业地产，应该投资怎样的商业地产，在春交会来临之际，我们来一起做个解析。

　　解决技术性障碍长期发展仍看好

　　目前成都的商业地产，总体上是大繁荣的表象。这源于目前的商业地产开发并非完全真正实现市场化需求来发展，带有较大的国家宏观调控因素的刺激和影响。如此大规模放量的情况下，众多商业项目必然会面临市场和需求的矛盾激化问题。部分商业项目由于被这样短期爆发式繁荣的表象影响，造成决策出现偏差，经营不够理性、不够成熟，就会在后期销售、招商、经营上产生问题，形成技术性障碍，这些项目后续经营必然会出现问题，甚至一小部分会面临生存的危机。

　　商业项目只有充分了解市场需求，把握市场规律，做出符合市场需求的招商和经营理念，才能解决技术性障碍，未来才能得到长远发展。

　　从中长期来看，成都城市规划的发展是积极向上的，消费者的消费意愿、购买力和市场容量还很大。在这样内外因结合的刺激之下，成都商业地产现有的规模虽然较大，但仍能得到很好的消化。对于未来，我还是比较看好的。

　　2012成都春季房交会即将来临，投资者也在跃跃欲试。我自己总结了四点，希望能给大家一些参考。第一，了解城市整体规划看长远性。商业投资，必须要对城市未来5-10年的整体规划了解，对产业结构、人口结构、消费意愿等要精确地把握，才能避免危机的产生。第二，看发展的连续性。投资者对即将投资的区域，要从该区域过去和现在的规划程度来辨别落实情况。从自身的一个发展轨迹来看待该区域未来的发展前景和发展的连续性。第三，选择有经验、成熟企业开发的项目。一个成熟、有经验的企业能避免出现技术性障碍，商业地产涉及众多的产业链，怎样掌控好这些产业链，经验很重要。企业第一次开发住宅项目就成功的例子很多，但很少有企业第一次做商业项目就成功的例子。第四，投资者要量力而行。投资有风险，都有变化的可能。投资者不要过度投入自己的资产在某一个项目上，要有分担风险、规避风险的意识。

　　写字楼面临井喷“百里中轴”优势大

　　今年成都的写字楼市场，可谓“八仙过海，各显神通”。尤其是在南部新区，写字楼推量偏多。虽然南部新区推量大，但是却形成了“百里中轴”上的写字楼群体，发展前景被普遍看好。所谓“百里中轴”，不仅仅把原来主城区城市中轴南北贯穿，还打通了一条北接德阳、南连眉山的交通要道。它既是高端产业密集布局带，还体现成都现代文明与传统历史文化的主文脉。

　　虽然目前写字楼放量较大，但是前景还是被投资者看好。其需求上涨原因来自多方面，有中小企业以旧换新、以小换大等因素，宏观调控致使众多投资者从住宅转向商业的因素，但是最有力的还是来自外资企业、跨国企业扩租所致。

　　写字楼作为商业地产其中一类，是投资门槛较低、自由组合度较高的产品，拥有这些特性，因此受到了投资者的普遍偏好。在投资写字楼时，我想给投资者以下三点意见。第一，投资的纯粹性。要看写字楼项目是否具有专业性，开发商运营团队和经验要成熟，最好拥有纯甲级写字楼的资质。第二，投资的物理特性。写字楼也是需要看地段的，即是其品质的体现。交通到达的便利性、停车场的合理设计、物业的立面、大堂设计品位、电梯的配置，都是需要投资者考虑的因素。第三，配套齐全决定长期收益。如果投资者投资一个5A级写字楼，其前期规划和配套就保证了10年之内不会落伍，对于后期买卖、租赁来说，就具有更高的回报率。

　　专业市场回报高入门要先看规划

　　专业市场作为商业地产投资的一项，之前由于大多数投资者对行业性市场了解不多，不敢去触碰。但是随着近几年类似万贯五金机电城、金荷花市场等远远高于普通商铺三四倍的回报率，让众多投资者开始涉足其中。最近由万贯国际五金机电配送大市场承办的2012中国国际五金机电市场百家论坛刚刚在成都落下帷幕，近400名市场专家、老板汇聚一堂探讨五金机电市场发展模式和运营趋势。我认为，中国当前专业市场的发展还很不平衡，地区和行业差异都比较大，一则需要政府在规划产业布局方面要有全盘考虑、准确定位，二则要求专业市场的开发商综合运营能力不断提高，特别是在未来产业发展的“大联合、大流通、大服务、大市场、大发展”的趋势下，市场方扮演好自己的角色尤其显得重要。

　　此次市场百家论坛，也为我们归纳提炼出了专业市场“三商合一”的运营模式。即融开发商、投资商、运营商三位一体的立体发展模式。这一模式在成都万贯五金机电城的市场运营中得以成功实施，并且创造了不菲的业绩。因为“三商合一”，万贯才能从容把握，处理好各方面、各环节的关系，才能贯彻始终地全方位应对各类问题，也才能经常作出与众不同的惊人决策与举措来。

　　成都到底需要多少座城市综合体？这个话题不好说。从2011年到2012年，成都市场上的综合体数量已经破百，而“泡沫论”也浮出水面。专家机构“看涨”和“看跌”各执一词，有人说成都商业的发展已经进入了调整的波谷阶段，有人说2012年成都商业综合体的大戏才刚刚开始。

　　体量持续增加市场短期难以消化

　　随着住宅的持续调控，很多人都认为房地产新政的出台打压了住宅市场，会让成都的商业地产一路凯歌。事实证明并非如此。在经历了一季度市场开发与增量的爆发期之后，商业的买方市场表现其实并不容乐观。目前看来，观望情绪浓厚与体量的持续增加导致市场短期内难以消化。去年金牛万达广场一天销售18个亿的情况在今年已经不可能再被复制。住宅限购之后，可以预见的是，随着投资信心和热钱注入的这一轮疯长潮已经过去。“商业泡沫”的表现形式有三，一是体量的剧增，其二是租金的过度消费，最后是目前商业综合体开发上最大的致命问题——“同质化”。所以，目前成都的商业地产市场，一边是开发增量居高不下，一边是高存量下的压力，二季度的市场表现仍然不能盲目乐观。居安思危应成为商业地产项目开发商的经营思路。

　　值得注意的是，二季度亮相的大体量商业仍然很多。一线品牌房企也完成了从去年宣布转战商业领域，到正式亮相“组合拳”的全面转身。在二季度全面迎来商业集中上市、推售期。据目前统计，包括成商二期、华润万象城、九方商业广场等一众大型综合体项目都将在二季度正式亮相。而之前引发业内热议的金牛万达广场据悉也将在二季度正式开业运营。其他如华润的5大商业中心，中海国际购物公园二期，中海国际中心；万科钻石广场等等，二季度的商业推手还将迎来一个高放量期。随之引发的商业经营压力也在相应增加。

　　周期性产品特征初现谈“过剩”为时尚早

　　商业地产的开发与住宅开发有着本质的区别。所谓日光盘的形式体现在商业上是完全不合理的态势。对于商业地产的开发到销售期，短则三五年，长则十到二十年，现在对于商业地产“泡沫论”的争论，主要体现在量大和量小上。泡沫就是产品与需求不匹配，只要做好产品的差异化，合理控制好商业的过于集中放量，谈“泡沫”，还为时尚早。“过剩”论不能单一来看，如果当前的商业地产存量中是租赁商业为主，代表商业地产确实存在问题。但如果在存量中，自持商业占了大部分比例的话，则表示商业地产并没有出现危机。因此，一概以存量为依据来判断当前成都商业地产存在过剩危机的话，并不是十分严谨。目前成都商业地产的过热表现在局部过热上，一些区域的商业地产严重供过于求，而有些地方的商业配套依然比较欠缺。

　　成都目前的商业地产市场，仅是从近三年进入了迅猛发展期，但可以肯定的是，成都经济、消费水平，已经发展到了一定高度。在这样的背景下，我们的城市规划需要与国际接轨。另一方面，城市经济和消费水平的提高，又呼唤着更多的城市综合体，来适应居民的购物、消费需要。一个商业项目的成功与否，绝不能以销量好坏来判断，而是应该以此商业项目后续运营的成功与否来判断。同理，一个城市商业地产的健康与否，也不能以当下的存量作为依据。另外，商业地产的消化周期本就是一个较长的过程，短时间内以存量为立足点难免会产生错误的判断。

　　开发水平参差不齐导致隐患很大

　　资本都有逐利的天性。住宅限购令下，一些从事商业地产开发的地产企业的开发水平参差不齐、一哄而上，导致一些商业地产项目从开发始起就存在定位不准确、开发不合理等隐患。商业地产在很长一段时间，被当做住宅限购后的替代品，当做“香饽饽”一样被一抢而空。从而造成的最终结果就是两极分化严重。一方面，具有招商及运营能力的、底子也相对较厚的大开发商在这场大战中路越走越宽，另一方面，那些在调控中中途转向的“临时选手”轻则面临有价无市，重则资金链断裂的巨大隐患。

　　目前火热的“北改”、“天府新区”区域同样如此。很多人对于商业开发的依赖全部倚靠政府的规划，但忘了商业的周期性。商业地段有135的规则，1年建设，3年做培训，5年成长，这样的情况下的时间段比住宅周期长得多，对开发公司来说，物业持有能力还有运营是全方位的考验。投机主义与唯短期经济利益至上者很难在商业地产里一路凯歌。长远来看，随着存量以及新开发项目的大量面世，二三季度商业地产还会迎来大量以价换量的热潮。尤其是“临时调转车头”的开发商，资金链的问题会显得尤为棘手。