时间：2011-07-25 10:01:33
【主持人】：非常感谢张局长热情洋溢的致辞。朋友们，此次我们成都城市综合体崛起与发展论坛有四大主题发言和四组对话发言的豪华阵容组成，相信它们也会为我们掀起成都地产新一轮的风暴。今天全国工商联商业不动产专业委员会主任、中国城市综合体研究中心主任、亚太商业部动产学院院长朱凌波先生，在百忙之中也抽出了时间来到我们的论坛现场，接下来他为我们带来主题为国内外城市综合体的发展趋势与运营特点的主题演讲，掌声有请！
【朱凌波】：非常感谢论坛组委会的邀请，今天能够有机会和成都的各位同行，今天跟大家分享一些经验、教训和一些成功的案例。
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我讲一下形态，城市经济的一个形态，是一个高度发展的状态。对城市综合体的分类我简单的说一下，商业综合体，一般都是在一个城市的形成，以写字楼为主题的占比50%，这里很多综合体不会有住宅，商业综合体一般都在区域中心，新城，以购物中心为主导的，这样的综合体我们叫商业综合体，郊区里面的住宅面积可能会超过30%，单一综合体有两种，一种我们叫垂直综合体，在一栋楼，像国贸，包括像温州的路程广场，在一栋楼里面涵盖了酒店、写字楼公益，包括群楼的商业，包括没有住宅公益和销售型的，持有性的地我们叫净综合体，城市综合体的集群外延就是城市的副中心，城市的CBD集群的方式来体现一个城市的高度凝聚性，从区域的划分，我们叫多中心的复合体，如果从高端来分，有奢侈的综合体，像北京的银太购物中心的凝聚，包括写字楼的凝聚，是一个城市地标性的建筑，也是一个城市高端的综合体。
我们首先讲城市综合体，从国外的原则给大家简单做一个回顾，现代综合体我们说它的鼻祖就是美国的洛克菲尔（音）中心，这个用了11年的中心，最早是以文化为传媒的写字楼，包括这种载体，然后大型的商业、娱乐、办公，1931年到1940年，后来又延续，这个综合体总共占地，大家可以看一下这个数据，当年的记忆大厦（音），这么多里面的写字楼、银行、各种业态，当年可以看到，真冰场放到一个综合体，也是一个创新，现在把大型的游乐场放里面，还有我们逛宽窄箱子，很多逛的街区里面未来的形态都可以进入城市综合体，因为城市综合体的封闭型会涵盖人类生活的全面，包括很多有创意的活动，地下的广场，包括大型的原创性的活动，包括巨型的圣诞树，使它成为一个城市多元的中心，市民活动的中心，购物的中心，娱乐的中心，活动的中心，艺术的中心。时间有限我给大家简单做一个回顾。
我们重点讲下一部分，中国城市目前的现状和运营特点。现在的城市综合体，中国我们可以看到，第一个城市综合体的数量、速度快，规模大，追求高、大、全、扬。追求政绩工程形象工程是一方面的要素拉动，还有中国开发商在追求高速发展，像万达，包括今天来的宝龙，他们快速发展的连锁模式也是使城市综合体进入这方面的几个力量，同时也带来一个问题就是同质化，甚至恶性竞争非常严重，千店一面，千城一面这样的状况在中国举目可见。另外追求急功近利，所以商业功能，写字楼功能为主功能是中国城市综合体的一个主要工工程，产品的组合，写字楼的复合型已经成了一个产品的模型，同时随着中国人均收入快速提升，消费能力的提高，尤其追求时尚消费，文化水平等等，包括节假日休闲的提高，文化休闲功能，现在在城市综合体里面快速提升，现在在很多购物中心里面餐饮最低到了30%，最高到了50%，现在城市综合体的购物中心已经不是70、80年代的购物，是什么？是消费时间，另一个快速的标准连锁化是发展主体，但是个性化，多元化的主体也在不出现，我们在追求高速生活的时候，连锁化是能满足主流的消费，但是随着人类中国的发展，各个阶层的分层，不同的多元化的需求也会呈现，像香港、日本分层消费，个性化消费，特定的场所不同的场所已经成了主流，所以在日本、韩国、德国大卖场，像家乐福、沃尔玛这些都已经全部出局，只有在中国现在百货加大卖场加电影院加溜冰场，这是我们的主流，随着城市化的发展，全民素质的提高，休闲水平的提高，文化的提高，包括区域文化的传承的增长和扩散，未来中国也会进入一个连锁化和个性化并存的形态。
还有一个很重要的特点，中国现在一线城市，包括成都商报的老总讲交通已经成了困扰，降低了生活品质的一个重要的因素，现在中国不光是北京、上海，包括所有的二线省会城市，交通严重堵塞，已经成了影响人生活质量的一个很重要的因素，所以未来轨道交通一定是一个趋势，这在国外已经验证，包括香港、东京，很多大城市都是，人们在进城开车的很少，一般是周末出城，去休闲娱乐的时候开车。所以将来中国的商业地产，包括城市综合体，在轨道交通枢纽上，包括立体上也一定是一个非常重要的产品。我相信我们在座的投资商，开发商关注这样的产品，目前在中国一线城市，前期没有商业规划，像北京、上海，大型的交通枢纽的商业基本上是没有做的很好，应该说是做的非常差，二线城市如果能吸取中国第一代城市发展的经验，我们叫后城市化时代，后房地产时代。二线城市可能会诞生城市综合体更多元化更有代表性，更有一些样板。最后一个特点，也是城市综合体一会儿要讲一个综合价值，城市综合体将来的主流一定持有物业，资产为主体，将来跟中产品化，价值最大化一定是这个产业发展的中期目标。我们讲城市综合体为什么有这么大的市场？有三大特点，第一政府为什么愿意做城市综合体，上海不讲了，当年第一个城市综合体的形象，我记得80年代初去深圳，深圳国贸，后来是北京国贸，然后一些新型的城市综合体诞生了，到今天我们看它是一个城市的形象工程，地标、标志，第二是城市的名片，第三是城市发展的引擎。产业的引擎，包括是税收、就业、一个城市多元化生活的衍展的拉动力。所以政府做城市综合体有强大的内需，第二个开发商为什么愿意做城市综合体，中国的开发商愿意做最大的困扰，就是缺少多元化的中长期的融资产品和多元化通道，所以很多开发商做城市综合体是租售结合的问题，为什么城市综合体能成为以万达、宝龙为产品模型，它是完成力很好的一个销售和持有无忧良性循环的链，住宅公寓、写字楼，包括外面的商业街，商铺的销售，与短期的现金流来支持它购物中心酒店长期物业的持有，形成这样一个良性的循环，这就是产品模式。第三个商业模式，他可以做成产品的模板快速的复制。像万达、华润、宝龙这些在短短的时间，在全国都要开十个，最少一般有二十个、三十个，甚至五十个、一百个，只有城市综合体这样的产品模型具备这样快速系统开发的模式。最后一个如果政府有在大的动力，开发商有再大的投资能力，如果没有人消费，城市城市综合体能有生命力吗？最重要的是中国快速的城市化，财富的积累，我们汽车的拥有量，我们奢侈品消费第二，很多的指标，经济总量，这都为城市综合体，商用物业，包括以投资消费两端带动的城市综合体，提供了很好的消费支持，包括中国节假日经济等等，这种24小时生活方式，包括快乐的主场，幸福的目的地，缓解人的压力，这样综合性的场所，所以城市综合体有今天是有历史原因，更有中国快速城市化，包括改革开放以后这些年高速发展一个重要的历史的和现实的原因。
城市综合体这几年发展的各大实践，第一是政府的资源，城市综合体一定是一个城市，老城、新城，周围的公共交通数量，包括城市的公园景观，资源一定是稀缺资源，第一有这样的条件拿这样的地，第二个我说了资金和资本，第一是你投入的资金，你银行信贷为主体之外，包括你的垫资，包括你能从资本市场拿来的钱，你怎么样把最大的价值做出来，第三个是品牌，快速的发展没有品牌就不具备条件，像万达、宝龙、中粮，包括这些大型的购物中心，就是具备了品牌的优势，在消费者心目中有通用的知名度，第四个是产品模型和标准，第五个也是非常重要，快速发展带来城市综合体这些企业，包括万达、宝龙，他们面临的最大问题不是资金了，是人才、团队，尤其是全国专业零售、金融，包括细分专业零售的专业的团队，我们现在商业地产挖角，这种速度非常的快，我们做了一个统计，一个人如果在一个项目做完全程，在一个企业做满两三年，你基本上会记住我们刚刚说的这些企业的意图，在一个企业做超过三年的人才已经非常少了。第六个一个大的盒子，大的商业应该装什么样的商品、品牌，业态，怎么样创新？这是城市综合体发展的非常重要的六个条件。
最后一个刚刚讲了，城市综合体的五重价值，为什么大家做城市综合体，第一个就是它的销售价值，现金价值，可销售性不一样，一部分写字楼甚至商业街，这是中国以房地产为主，住宅为主转型的最重要的一个商业模式，第二是经营价值，酒店、写字楼长期持有最近的收益，第三个资产的价值，通过租金的提升，人气的提升，这个通过融资，通过RITS。第四个是资本的价值，资产通过资本的途径边现，达到成熟的效应，是最终极的价值，政府最关心的是区域和城市的价值，一个城市带动这个区域的土地的价值，甚至一个城区的繁荣，因为有了这5重的价值成了地方政府、开发商、消费者追求的很重要的产品模型。
最后总结一下，中国的城市综合体在中国的发展，目前还存在什么样的问题，他的运营特点是什么，我们看一下国外的，国外的城市综合体，是以慢著称，六本木打造了很多年，洛克菲勒11年，他用慢打造一个精品，让城市综合体的形态，业态，产品的消费形式不断成为一个城市的中心。第二个是精细化，很多人看过想过，日本，尤其日本、新加坡、美国，他们的城市综合体，中国现在城市综合体没有问题，但是讲它的细节、魅力，包括精细化、人文、魅力都有非常大的差别，第二国外的综合体，他们已经达到了城市化进程的70%，房地产推出的更多是高科技产业、住宅产业，在国外都是以文化、休闲为主导，我们中国现在谈城市综合体购物中心，主力店还是百货、超市、电影院，在国外已经是剧场、书店、博物馆，都是文化休闲类的这时，文化先导性已经非常重要，尤其建筑形态的创新，业态的创新不断引领潮流。再就是持有化持续竞争，在国外的城市综合体是没有销售的，都是持有的，只有持有你才有中长期的经营理念，才能按照精细化的方式去持有和经营。最后一个国外的金融产品齐聚，他们的RITS，银行信贷在这儿的投资比例只有15—20%，更多的是RITS，而且RITS细分性，做公益的基金，做中小型购物的基金，做超市的中心，这个带来了国外综合体发展的成熟。
最后看一下中国的特点，中国的城市综合体还不是按照国外的功能来配备的，而是中国的房地产开发商熟悉的一个综合开发的东西，我们很多开发住宅，由于开发了住宅开发社区的商业，可能慢慢的延伸，只是把产品线延伸到城市综合体的模板上，中国的城市综合体时间短，粗放型，第二重前期，轻后期，很多开发商，而且项目的进度重前期，关注、定位和招商，真正投入运营以后，持续40年的经营，物业的价值怎么来提升，这是中国很多开发商都没有注意，目前没有全力去推进的事情。还有一个重外观、轻内涵，包括当地政府，写字楼要当地最高的，酒店要是当地最高档的等等，但是里面的动线、空间、停车场，包括细部的服务，产品的业态，我们做的都非常的粗糙。第三个政府主导市场化程度低，开发商先导商业这是我们一些常识性的特点，前期融资渠道和后期变现通道非常单一，大会给我的主题我都讲全了，时间有限，谢谢大家！
【主持人】：非常感谢朱凌波先生精辟而独到的见解，刚刚在朱先生的演讲中既有理论的阐述，也有材料的剖析，这既是立足当前，也是着眼长远，同样也为我们未来成都城市综合体的打造带来了很强的现实针对性和战略的指导意义，在此我建议大家在此把掌声送给朱凌波先生，谢谢！
