地点：成都光华商圈
空置原因：按照业界充分认可的订单式模式修建的商业地产项目，最后却受制于“订单之困”。
 
 
　　成都，城西二环与三环之间的光华大道一带，一栋总面积达到2.1万平方米的三层商场，孤零零的矗立在大路边。漂亮却没有人气，大门紧闭。只有几个尽责的保安在四周巡逻。这座商场自建成后已有近两年，却一直没有开业。在周围林立的高档住宅包围下，显得分外孤单。
　　这座按照业界充分认可的订单式模式修建的商业地产项目，最后却受制于“订单之困”，面临着不可测的空置风险。

商业与地产的爱情
　　这个定位于大型购物中心的商业地产项目位于成都光华商圈，为成都一家本地知名地产公司所开发。“本来说是引进泰国正大的易初莲花，在2006年底开业。但不晓得为什么到现在都还没开。”一位在商场附近巡逻的保安对于商场什么时候才能开业一点都不清楚。
　　这本是一场商业与地产结盟的“爱情”。可是“爱情”的结晶诞生了，“爱情”却出了问题。于是这块大型商业地产项目就这样静静的闲置，等待重生。
　　据知情人士介绍，2005年初，泰国正大集团麾下的易初莲花超市与开发商签订协议，决定落户于此，开设易初莲花大型超市。“这是成都比较早的订单式商业地产项目。这种商业地产的开发理念还是比较先进的。但合作的双方都没有预料到后面的变数。”
　　当时按照易初莲花的规划，在2006年年底，这座涵盖了3万~5万种商品种类的易初莲花就将正式开门营业，成为易初莲花在成都的第二家门店。而这一大型购物中心也是充分考虑了易初莲花的需求，进行量身打造的。
　　可是由于易初莲花在零售业竞争激烈的成都发展并不顺利，城西的二号店项目也就迟迟未能开业。
　　此间，易初莲花往成都派遣了负责西南地区业务的新帅，提出“赶法超美”的战略目标，准备在成都接连开出10家连锁门店：2007年，超过美国零售巨头（以沃尔玛为代表），2008年，赶上法国零售巨头（以家乐福为代表）。而位于光华商圈的二号店也将在2007年“五一”开业。但随后，这一系列计划也未能实现。到目前为止，易初莲花在成都营业的依然只有2005年底开业的一号店，且在零售业竞争异常激烈的成都表现并不突出。在这种情况下，成都光华商圈的二号店也就迟迟进入不了角色。

未曾预料的空置风险
　　订单式商业地产是近年来商业地产开发领域颇受追捧的一种模式。这种模式是万达集团在商业地产开发不断失败的过程中率先总结出来的，并迅速在商业地产业界得到推广，主要是指地产商开始按商业订单开发店铺。即在地产开发之前确定主力商家，并按照主力商家的要求对项目进行规划，其主要核心理念就是形成主力商家与开发商的联合行动。
　　“它在一定程度上避免了地产商盲目开发带来的风险。让地产项目和商家需求联系的更加紧密。”赛迪顾问城市战略产业研究中心分析师秦海林表示，此前，商业地产规划设计，很多时候是由开发商自己来进行，但与商业的实际经营者的需求脱节严重。设计建造出的产品更加符合商业经营者的需求。
　　此外，在城市商业地产开发的力度越来越大，空置率风险不断增高的情况下，通过订单式模式也能将销租的风险尽量的控制和压缩。“应该说，这种开发模式的空置风险是比较小的。”
　　虽然几率少，但类似易初莲花这样情况毕竟还是发生了。正是这种未曾预料到的空置风险让已经签约的开发商和经营者双方似乎陷入了一种进退两难的境地。
　　“在易初莲花与开发商签署协议的时候，开发商也不能预料这个世界500强企业旗下的连锁卖场在成都的发展会出现不顺。”一位地产业人士表示，当订单式商业地产的最主要的主力商家一旦市场策略发生改变，空置的风险也就出现了。
　　“他们之间是签有协议的，主力商家不能轻易违约。可以保证开发商一定的利益。但对于开发商而言，也会有颇多掣肘。”一方面，订单式地产项目基本是按照主力商家的需求来进行设计和修建的，若放弃合作商家，再行寻找新的商家入驻，一则仓促不易，另外也不一定合适新商家的需求。整个项目容易陷入比较尴尬的境地。、

空置背后
　　四川省商业连锁投资开发联合会会长冉立春认为，像“易初莲花”这样的情况，表面上是由于开发商的合作方延迟了开业的日期，导致了建成的项目的长期搁置，而实际上的原因是成都社区商业地产项目的高饱和竞争。
　　“就以该项目所在的光华商圈来看，是属于典型的高饱和竞争。”冉立春表示，按照成都市出台的《成都市商业网点发展规划》，大型社区内的大卖场的距离应该在两公里以上。“但在光华片区，包括家乐福、沃尔玛、以及这一家‘预定’开业的易初莲花，以及别的一些中型卖场，都挤在一公里的范围内，已经严重超出市场的需求。”
　　“一般而言，1.5万平方米的卖场需要大致15万常住人口才能支撑起来。”冉立春认为，以目前光华商圈的人口规模根本无法支持如此多家大体量商业零售企业的进驻。“表面看，问题是在易初莲花。仔细想，问题是商业地产的开发的无序以及商业竞争的过度饱和。这些问题不解决，即使是采用订单式商业地产模式，也有可能出现项目空置的风险。”