四川新闻网--成都晚报讯： 　
　　

　　编者按 2006年，成都市商业地产供应量为95.47万平方米，而在今年，成都商业地产开发量将超过300万平方米，其中有近百万平方米集中在城东。在庞大的放量背后，新兴的商业模式正在迅速崛起，传统的商业模式正面临着全新的挑战。对于成都商业的这种变局，投资者如何从中寻觅商机？如何规避投资风险？

　　2007 复合型商业唱主角

　　据成都市统计局发布的《2006年成都房地产运行报告》称，成都商业地产投资、开发、销售总量与2005年相比都出现了明显的下降趋势：2006年商业营业用房累计完成投资63.35亿元，下降14.1%，占整个房地产开发投资的比重由2005年同期的16.4%降至10.2%。另据据市房管局统计，2006年成都市区商业地产供应量为95.47万平方米，供应量比2005年下降32.16万平方米；成交商业用房75.17万平方米，比2005年减少17.4%。

　　通过以上数据以及本报记者观察，我们看到成都商业地产正在经历着一场蓄势和重大调整。外资纷纷加速进入，大举进军商务地产领域；零散的社区商铺越来越多地被集中式商业替代；缺乏规划定位的商业招商举步维艰……

　　省商业地产联盟冉立春会长分析，去年成都商业地产出现了较大变化，如整体售价攀升，整体持有、只租不售物业体量激增。他说，成都良好的经济发展和投资环境，是大多数连锁企业排兵布阵的战略要地。一方面是商家对商用物业需求很大，一方面却是真正符合商家要求的商铺匮乏。这些，都给2007年成都商业地产的突围预留着空间。

　　据记者结合成都楼市即将呈现的态势预测，在2007年，商用物业放量将是不争的事实。从土地供应来看，去年商住规划用地成交3015亩，纯商业用地共计成交688.8172亩。据测算，2007年商业地产开发量将超过300万平方米，是去年放量的3倍多，而城东的商业全面开花将最为引人瞩目。

　　城东区域承载了上百万平方米的开发量，数十家品牌开发商云集在方圆一公里范围之内。这里有成都最大的集中式购物中心，有成都最大的商业圈规划，上百亿的住房购买力……除了已经开业的25万平方米SM广场，逐渐成型的成龙路静居寺商业带；已经敲定的伊藤洋华堂登陆首创AZ-town，此外，万科金域蓝湾、颐和家园、浅水半岛、红枫岭等项目均有数万到十万不等的商用物业亮相；40万平方米的超大城市综合体——万达商业广场商业建筑面积约25万平方米；华润二十四城规划商业体量18万平方米……城东商业地产蓝图已经清晰可见，接下来的只是个过程而已。

　　除了夺目的城东，城南、城西也将因为一些代表性的商业项目大放异彩。在新城南，世纪城、远大都市风景、麓山国际社区等名盘的商业项目已经或即将亮相……随着政府南迁，一个以主题商业、商务办公为主的城市新商圈已见雏形。城西的大地新光华广场、博瑞优品道打造的易初莲花购物中心等项目将提升新光华、金沙区域的商业氛围。城北的商业项目将仍然以专业市场和物流中心为主。

　　对于2007年商业地产的大趋势，商业口岸专家李蔚判断，成都的商业会出现从分散走向集中的大商业时代，复合型商业业态会成为一种趋势，超豪华星级酒店和高级商务公寓会大量出现，大的区域性商业会成为本年度商业地产的一大亮点。复合形态的商业特别是由“社区经济型酒店+内外商业街+社区购物中心”等业态组成的综合商业将成为一种趋势。

　　据戴德梁行研究顾问部预测，未来1-3年将是成都商业地产走向成熟、理性发展的阶段。随着地铁的修建、城市向东向南发展，商业格局将面临重新整合和升级。

　　2007年，我们有理由去期待。

　　商业地产 传统打法玩不转了

　　从去年到今年的土地交易情况来看，集商业和住宅开发功能于一身的商住用地大量放量，社区商业的发展势头在近两年更是突飞猛进。这其中一个重要表现就是社区商业的规模不断加大，规模超过10万平方米的社区商业如今已经不再是什么稀罕事。在成都楼市，几乎每个房地产项目都带有社区商业，而且规模颇大。如四川鼎鑫置业推出的锦都·3号院特色商业街，共有2.5万平方米定位于购物、休闲、娱乐；中房集团打造的蓝水湾项目也包含了2.2万平方米的大型商业中心；位于营门口的澳林春天，其社区商业部分占了其开发体量的50%，有近6万平方米；蜀风花园兰苑的社区商业更是达到了11.6万平方米的超大开发体量……种种迹象表明，成都房地产市场正兴起一股前所未有的社区商业开发热潮，众多开发商都将掘金的眼光瞄准了社区商业。

　　但是，在这些精彩背后，整个成都市的社区商业到底呈现出一种怎样的局面呢？记者近日对王府花园、蓝水湾、锦都、建川·黉门公馆、罗浮世家等近十个新老社区商业项目进行了深入调查。

　　四大瓶颈困扰社区商业

　　据相关数据显示，近5年来，六城区(含高新区)的产权式商铺每平方米增值超过3000元，增值幅度达50%以上。其中社区商铺一枝独秀，增值幅度最大，显示出其强劲的增值潜力。记者在紫荆、玉林、外双楠等几个成熟片区调查发现，2006年中华园片区的社区商铺租金平均值比2001年时至少上涨了2倍，商铺售价比2001年上涨近5倍；外双楠片区社区商铺租金平均值比2000年上涨近3倍，商铺售价比2000年上涨3倍多；玉林片区的社区商铺租金平均值比2000年上涨1倍多，商铺售价比2000年上涨4倍……在这些社区商业中，经营食品类的便民店所占比例约30%，百货杂货店占15%，还有一些服装、理发、医疗、家政等服务业网点。而在一些相对居住不太成熟的区域，却有大量的社区商铺空置，租不出去。从整个调查情况来看，目前成都的社区商业的发展存在以下四大方面的问题：

　　一、开发体量过大

　　一个社区商业项目开发体量的大小是由该社区内人口数量和消费能力来决定的。但现在成都社区商业开发商在决定开发体量的时候，往往只根据自己土地面积和自己的预期利润来开发，造成了很多社区商铺没有人买、或者买了租不出去。在城东某大型社区商业项目，记者看到，许多商铺都帖上了“此铺出租”或者“此铺转让”的字样，商铺空置达到了50%以上；在千和馨城社区商业项目，据售楼小姐透露，该项目的社区商铺目前还有近70%的商铺无人问津；蜀风花园兰苑约11.6万平方米的社区商业，空置近50%……

　　成都比华利房地产营销顾问公司董事长宋达为认为，就目前成都一般的住宅小区来说，以一个10万平方米体量的非小户型住宅小区为例，其居住人口一般在4千多，其理论商业体量应该在1万平米以下。但是现实中其商业体量可能达到2-3万平米甚至更多，这就造成了小区内部消化不完，一旦不能有效吸引小区外部过境消费和到达性消费，商业就会出现大量闲置。此外，按照购买半径原理，每千人拥有的商业面积在800平方米左右是最为合理的布局，一旦超出这个正常范围，就会对商业发展起副作用。而目前，成都每千人拥有的商业面积已经达到了1000平方米。不仅临街变成了商铺，很多二楼三楼甚至四楼都变成了商业用房，开发体量过大会导致经营不充分，最后影响整个社区商业的良性发展。

　　二、规划设计不合理

　　成都现在的社区商业物业空置率的出现和升高，其中很重要的一个原因就是开发商在规划设计的时候，没有在规划设计社区商业的时候就决定其适合的业态，对社区商业业态的发展进行行之有效的前期引导。很多商铺由于层高、面积大小、是否有烟道等问题不适合投资者的经营需要，从而导致要开店的商家找不到商铺，有商铺想出租的却只能长期空置。

　　记者在调查中了解到，城南某大型社区商业想引进某品牌洗浴中心，由于国家相关规定洗浴中心的货载量要达到1000公斤/平方米，但其商业在前期规划设计时并没有考虑到这一点，因此建筑没有达到该标准，不得不放弃这一计划。

　　成都基准方中建筑设计事务所建筑设计师李莎指出，一般大型超市需要的层高不低于4.8米，而电影院的层高则需要达到6米，而社区商业街的规模最好在10万平方米之内，宽度最好是8米到12米，如果太宽，社区商业氛围将大打折扣。

　　三、商业定位模糊

　　成都目前社区商业很大一部分都采取了社区商业街的运作模式，这种模式是对传统社区临街商铺的一种创新，在出现之初吸引了很多消费者的眼球。但随着商业地产的不断发展，逐渐暴露出了其自身定位模糊的缺陷。许多社区商业街项目都想在业态上尽善尽美，一条不长的商业街上，时装店、咖啡屋、酒吧、洗衣店、小百货一应俱全。但这样一来，本来规划的一条“一站式”购物街，最后却在共性中失去了个性，变得日益冷清。记者在晨光春华·春熙苑社区商业街看到，营业面积约6000平方米的社区商业街，有近20%空置，开业的有时装店、房屋中介、便利店、洗衣店等等，缺乏了社区商业街应有的个性和特点，空置的20%也难以出售或出租。

　　四、业态同质化

　　在此次调查中记者还发现，社区商业业态相对单一是目前成都社区商业经营的一大“特色”。记者在罗浮世家、莲花新区等小区走访时发现，同一个楼盘的社区商业里，洗衣店、理发店、水果店、茶房等至少有四五家。在罗浮世家小区，社区百货、便利店还达到了六、七家，一个社区有这么大的消费能力吗？

　　四川省商业连锁投资开发联合会会长冉立春认为，在一个社区商业项目中，业态同质化严重会最终导致行业竞争加剧，每个社区的同业消费总额相对是固定的，一旦业态一样的商铺个数数量增多，单个商铺的平均营业额就会降低，在经营成本固定的情况下，就会导致利润的急剧下降，商家只能关门歇业，社区商业空置率就会直线上升，影响整个社区商业形象，造成整个社区商业的贬值和萎缩。

　　三大创新破解困局

　　目前，市场上相继出现了一系列新型的社区商业模式，如集中式社区商业、主动与卖场合作的社区商业等，这些都将是以后社区商业发展的新方向。而新一代的社区商业也有意识地被开发商视为独立的商业地产项目运作，其服务的范围也由社区辐射到区域，甚至整个成都市，极大地拓宽了自己相对独立的市场空间。

　　创新一：“被动”变“主动”

　　在社区商业规模不断加大的同时，成都社区商业的运作模式也在不断变化之中。一些体量较大的社区商业开始变“被动”为“主动”，或是拿地后为商家量身打造卖场，或是在拿地前就同商家谈好了合作条件。事实上，这种社区商业的创新模式已经越来越多地成为一种主流。

　　如位于东二环路的万达·锦华城，在万达拿地后就与商家达成了意向，为各大商家量身打造卖场，其25万平方米的社区商业包含了国际百货、超市、休闲餐饮、国际影院、酒店式公寓、商业街等多种形式，综合性强；位于成华区建设路的首创·爱这城也在拿地前就与伊藤洋华堂有了战略合作意向。这些体量较大的社区商业，其辐射范围和客群已经不再拘于社区居民，逐渐开始向片区辐射，并与中心商业形成竞争。

　　创新二：社区商业走向集中

　　众所周知，传统的社区商业大多是住宅的底铺，这些商业与小区连为一体，虽然能够在一定程度上满足社区的生活需要，但也带来了一系列的负面影响。比如一定程度上的环境污染、治安难以管理等，特别是一些经营餐饮的底铺，经常会引发与周边居民的纠纷。因此，类似“社区MALL”社区商业模式的出现，为改善这种社区商业存在的弊病提供了很好的渠道。

　　目前，成都已经有越来越多的项目将社区商业规划成为独立的商业建筑，比如锦都、蓝谷地、万科·城市花园等，这些项目的社区商业与住宅部分完全分离，商业单独作为小区的配套，不进驻小区内。这种新模式一方面替代了以往那种零散的商业运作方式，使商家高度集合；另一方面也消除了由于社区商业带来的空气污染、出行困难、治安不好等弊病。与此同时，这种拥有独立建筑的社区商业由于定位准确、规模较大、业态齐全，同时极具开放性而获得了更为广泛的客群。但是，成都中房集团营销部胡子健指出，前期的定位和规划、团队的打造以及后期如何经营管理仍然是保证集中式社区商业成功的关键。

　　创新三：邻里商业中心渗入小区

　　邻里商业中心即人们在本地步行就可以解决日常生活的购物、娱乐、餐饮和社交活动等。

　　时下，红旗、互惠等成熟的连锁超市都纷纷深入各大小区，wowo24小时便利店也开始进驻各大社区，特别是逐渐向新建居民区发展。事实上，象这种邻里商业中心的服务内容还包括：洗衣、彩扩、快递、报刊、快餐、家政以及电话购物等便民服务功能。除此之外，以连锁经营为主导的早餐、蔬菜、洗衣、修理等各种生活服务项目网点也应该在邻里商业中心范畴内，使之像一个社区的大会所。这种邻里商业中心集社区地域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体，既可以实现商住分离，把各个街坊变成纯住宅，不再有沿街商店的喧嚣，又可以达到社区配套资源的有效整合，最大限度地发挥配套设施的作用，实现小区的动静分离，形成真正的舒适社区。

　　核心提示

　　●2006年成都市区商业地产供应量为95.47万平方米，供应量比2005年下降32.16万平方米；成交商业用房75.17万平方米，比2005年减少17.4%。

　　●2007年商业地产开发量将超过300万平方米，而城东的商业全面开花将最为引人瞩目。

　　●未来1-3年将是成都商业地产走向成熟、理性发展的阶段。成都商业格局将面临重新整合和升级。

　　●由“社区经济型酒店+内外商业街+社区购物中心”等业态组成的综合商业将成为一种趋势。

　　●5年后，城东商业价值将升值200%，投资回报将远远大于住宅的回报。

　　·新闻背景·

　　在本月10日在成都召开的“2007中国西部商业地产投资合作洽谈会”上，省商业地产联盟历时数月调研的《2006年成都商业地产发展报告》披露：“目前，成都商业地产开发商还没有一个企业自己成立的商业运营管理公司取得真正的成功，其原因一是开发商做商业的专业程度不高，二是无法培养出具有忠诚度的员工团队，三是业态业种定位与商圈不符，人为干预过多。”商业连锁投资开发联合会会长冉立春在洽谈会上认为，“开发商只有与商家多学习交流，共同走‘定向开发之路，订单模式生产’，才能最大程度规避商业地产的高风险。”

　　本报记者 刘静

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